リフォームの耐用年数を聞いたことがありますか？

 

「耐用年数」という言葉を聞いたことがあるという人は少なくないと思います。

しかし、聞いたことがあっても、それが具体的にどのようなものかを説明できる人は少ないのではないでしょうか。

 

今回は、リフォームの耐用年数について、詳しく解説したいと思います。
また、耐用年数と合わせて「減価償却」という言葉も耳にしたことがある人も少なくないと思いました。

 

そこで、「減価償却」についても詳しく解説したいと思います。

 

耐用年数とは

耐用年数とは、資産を使用できる期間のことです。これを国が定めており、この年数のことを耐用年数と言います。
減価償却費の金額を計算するときには、耐用年数が決め手となることが多いのです。

 

耐用年数は建物の構造によって異なります。

 

住宅であれば、

 

* 鉄筋コンクリート造は47年
* 木造や合成樹脂造は22年
* 木骨モルタル造は20年
と決められています。

 

またこれ以外のものについても詳しく決められています。
さらに、リフォームが行われている建物であれば、耐用年数が変わることがあるので、注意が必要です。

 

ただし、小さな修繕程度のリフォームであれば、減価償却が変わらないこともあります。

 

耐用年数が変わる場合

* 建物の増改築を行っている場合
* 大掛かりなリノベーションを行っている場合
* フルリフォームをした場合

 

など、建物自体の価値が高くなるリフォームを行っている場合には、新築と同じ耐用年数で新しく減価償却が必要な場合があります。

 

そもそも減価償却とは

「減価償却」とは、資産の取得などの費用を、一括で経費として計上するのではなく、何年かにわたって経費計上することを言います。

 

対象となるのは、固定された価値を持つものではなく、時間の経過や世の中の変動などによって、価値が減少する可能性のある建物や機械装置などが一般的です。

 

土地や骨董美術品などで、時間が経過しても価値が減らないとされるものは、減価償却は必要ありません。

 

減価償却では、資産の取得にかかった費用を分割で計上します。しかし、この金額の算出は物件の耐用年数によって違うため、耐用年数に注意する必要があります。

 

変化する耐用年数

行った修繕がどのようなものであったか、費用はいくらかかったかなど、行ったリフォームにかかった費用や内容によって、減価償却が必要かが違います。

 

そして、耐用年数が変化します。
では、どのようなリフォームが減価償却の対象となるのでしょうか。

 

建物を向上させたか、単なる修繕だったか

減価償却が必要だと判断するときには、リフォームが資本的支出だったか、修繕費だったかと考えなければなりません。

 

資本的支出

建物の価値を上げるリフォームであれば、資本的支出と考えることができます。
リフォームによって、耐久性などが向上しており、金額が20万円以上のものであれば、資本的支出と考えられています。

 

また、現状を維持する目的で行った修繕ではなく、建物の価値を上げたリフォームであると、資本的支出になります。

修繕費

資本的支出に対して修繕費は、現状を維持する目的で行ったものを指します。
リフォームそのものが小規模なものであり、金額が20万円以内のものであれば、修繕費と考えられることが多いです。

 

また3年以内に定期的に行っている修繕であれば、金額が20万円を超えるものであったとしても、建物の価値を上げるリフォームとは考えにくいので、修繕費と捉えられることもあります。

 

修繕費になるリフォームとは

修繕費の基準には具体的な定義があるわけではありません。

 

ただ、一定の基準として金額が20万円以下であることや、リフォームが大規模なものでなく、あくまでも現状を回復する目的で行われたものであるという考え方があります。

 

では、どのようなリフォームが該当するのでしょうか。

 

具体例

* 屋根や壁などの塗り替え
* クロスやフローリングなどの張り替え
* 壊れた屋根の修繕
* 雨漏りの回復工事
などが修繕費になると考えられます。

 

耐久性や建物の価値が向上するものではないリフォームが修繕費です。

 

メリットが大きのはどっち？

では、資本的支出としての計上と、修繕費としての計上では、どちらのほうがメリットがあるのでしょうか？
これは、決算状況やほかの財産の動きにもよって異なり、状況によって違うといえます。

 

利益が多く出ているのであれば、税金を抑えるために経費を多くしたほうが良いというのが一般的な考え方でしょう。

この場合であれば、修繕費のほうがメリットが大きいといえます。

 

しかし、融資を申し込む予定がある場合などでは、経費の計上額は抑えておきたい場合もあります。

この場合は、資本的支出のほうがメリットがあります。

 

このように、状況や想定される事柄によって、資本的支出と修繕費のどちらのメリットも大きさが違うと考えられます。

 

経費の考え方

ここで改めて、経費の考え方を見直しておくこともポイントの一つです。

 

マンションやアパートなど賃貸物件として家賃収入を得ている場合では、物件取得や管理にかかった費用は経費として計上していることでしょう。

 

このとき、かかった費用をすべて計上するのではなく、減価償却の考え方を使って、数年にわたって分割して計上することがポイントです。

 

賃貸経営をするのであれば、押さえておきたいポイントの一つが減価償却なのです。

 

どこのリフォームをするか？

壊れた設備を交換する場合やクロスやフローリングなどを張り替える修繕、壁の塗り替えなど、リフォームが必要になるのは、建物の状況や劣化の程度によって異なる場合がほとんどでしょう。

 

しかし減価償却を行うときには、建物のどこをどんな風にリフォームするのかを考えなければなりません。
行ったリフォームは、建物の部分的なものなのか、または付属設備なのかによっても、計算方法が異なります。

 

このため、複数のリフォームを同時に行うときには注意が必要です。

 

まとめ

ここまで建物の耐用年数と減価償却について解説しました。
耐用年数とは、資産を使用できる期間のことで、これは国によって定められています。

 

耐用年数は建物の構造によって異なり、また減価償却の金額を計算するときに必要になります。

 

減価償却は、途中でリフォームを行ったか、行ったリフォームがどのようなものであったか、費用はいくらかかったかなど費用や内容によって必要性が異なります。

 

リフォームによって、減価償却が異なり、このことで耐用年数が変化するため、いつどのようなリフォームを行うかの検討が必要になります。

 

リフォーム業者だけではなく、税理士にも相談したうえで、どのようなリフォームにするかを検討しましょう。